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瑕疵担保責任についての特約の制限　（宅建業法４０条１項）とは？

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瑕疵というのは、その物の通常有するべき品質・性能・昨日を有しない状態のことをいいます。 宅地では、土壌が法律で定めた基準より化学物質で汚れていて、修復に費用を要する場合などです。化学物質で汚染された土は、そのままでは捨てることもできません。土を捨てたり、汚染を除去するのに余計に費用が生じることになってしまいます。

このような場合は、土地に瑕疵があることになります。

たとえば、重要事項説明書に、”この土地は全体が汚染されており、除去等の対策に5000万円かかります”　と記載されていて、現実に5000万円程度の除去費がかかったとすると、この土地の汚染は、物質的な瑕疵はありますが、宅建業法上の隠れたる瑕疵ではありません。

買主が知っているということは、ここでいう隠れたる瑕疵ではないのです。

宅建業法の規定は、「宅建業者が、自ら売主として、宅地・建物の売買契約を、宅建業者でない者と締結するとき、その目的物の　（隠れたる）瑕疵担保期間について、引き渡しの日から2年以上とする特約をする場合を除き、民法の規定より相手方に不利な契約をしてはならない」　と規定されています。

民法よりも宅建業者ではない相手方に不利な特約をした場合は、その特約は無効になります。

特約はなかったことになり、民法の原則に戻り、「買主が目的物に瑕疵があることを知った時から1年以内は瑕疵担保責任を負う」ことになります。