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権利関係 民法

売買契約:売主の担保責任

まず担保責任という言葉から解説していきます。

そして、担保責任の中の1種類について触れています。

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担保責任とは、売買の目的物に欠陥(例えば、建物の壁のヒビなど)がある場合に売主が負う責任のことをいいます。

この担保責任というのは、有償契約(ゆうしょうけいやく)において、売買契約の目的物と代金とのバランスを保つために存在しています。

ちなみに、有償契約とは、契約の当事者双方が互いに、同等の意味を有する給付をする契約のことをいいます。

なぜ「同等」かと言うと、建物を買おうと思ったのにその価値に見合わない、つまり期待はずれだったら、買主には当然不平も出ますよね。そういった不公平をなくすための担保責任ということです。

 

こういった担保責任制度も、当事者間で「担保責任を負わない。」という特約をすれば、この制度から免れることはできます。

しかし、例えば売主が、建物に欠陥があることを知っておきながら、買主にそれを告げなかった場合は別で、担保責任を免れることはできません。

 

さてここからは、担保責任を種類別に一つ一つ解説していきます。

 

・全部他人物売買における売主の担保責任

まず、「全部他人物売買」という言葉について説明します。

この言葉の意味は、売買契約の目的物の全部が、売主以外の第三者の所有物である場合のことです。

ある一つの例を挙げます。

AさんとBさんの間で建物を目的物とする売買契約を結びました。ところが、その建物はCさんの所有物でした。                               AさんがCさんから所有権を取得してBさんに移転することができない場合において、Aさんは、Cさんに対して、どのような請求ができるのでしょうか? 

とまあこんな感じの例なんですが、この例に対する答えって場合分けが必要なんです。

だから、それぞれの場合において解説していきますね。

’禺隋複造気鵝砲善意or悪意の場合

ここは買主の視点から見ていきましょう。以下の表は、○が可能、△が条件付で可能となっています。

   契約解除  損害賠償請求 
善意   ○ 
悪意    ○  △ 

買主が善意である場合、契約解除も損害賠償請求もできます。

一方、悪意である場合、契約解除はできますが、原則的には損害賠償請求はできません。

しかし、これもあくまで原則的で、もし第三者のCさんが売主のAさんに建物を移転不能となってしまった場合は、担保責任制度ではなく、債務不履行の規定によって、損害賠償請求をすることができます。

また、こういった権利の行使について、それを制限する期間というのは存在しません

第三者(Cさん)の追認について

つまり第三者のCさんが「もう売っちゃたの?うーん・・・仕方が無いから認めてあげるよ。」と追認した場合のことです。

この場合、買主のBさんは、売買契約時にさかのぼって、所有権を獲得できます。

すなわち、全部他人物売買契約ではなく、ただの2者間の他人売買契約にさかのぼるということです。

 

備考:宅建において、この章の重要度は高いです。

 

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