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権利関係 借地借家法

借地:借地条件などの変更など

この章では、条件の変更などについて解説しています。

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1.借地条件の変更など

借地条件は、当時者の合意によって、変更することが可能です。

しかし、当時者、つまり借地権者と借地権設定者の協議がうまくいってない場合、長期間にわたって継続する借地契約において当初の条件に拘束されると、社会状況に適応できなくなってしまうので、ちょっと問題です。

そこで、借地条件の変更に関して当事者に協議(=成立)が調わない場合には、裁判所の関与によって借地条件を変更する方法が認められています。

(1)借地条件の変更

建物の種類、構造、規模または用途を制限する旨の借地条件がある場合において、裁判所は、当時者の申立てにより、その借地条件を変更することができます。

(2)増改築の代諾許可

増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、裁判所は、借地権者の申立てにより、代諾許可を与えることができます。

 

2.地代などの増減額請求権

(1)原則

地代、または土地の借賃(地代などのことです)が、

‥效呂紡个垢訌点任修梁召慮課(税金などのことです)の増減により不相当となったとき

土地の価格の上昇もしくは低下そのほかの経済事情の変動により不相当となったとき

I婉瓩領犹の土地の地代などと比較して不相当となったとき

これらの場合に関しては、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代などの増減を請求することができます。

(2)特約の有効性

一定の期間、地代などを増額しない旨の特約がある場合には、その期間内は増額請求ができません

一方、一定の機関、地代などを減額しない旨の特約は、借地権者にとって不利なので無効であり、この特約があっても減額請求ができます

つまり、借地権者と借地権設定者の力関係は、借地権者>借地権設定者ということになります。

(3)協議が調わない場合

地代などの増額について当事者間の協議が調わないときは、その請求を受けた者(借地権者)は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代などを支払えば足ります。

一方、地代などの減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者(借地権設定者)は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代などの支払いを請求することができます。

ちなみに、協議が調わず、裁判で確定された地代などと、受領または支払い済みの地代などとの間に過不足があれば、年1割の割合による利息をつけて返還または追加払いをすることになります。

 

備考:宅建においてこの章の重要度は高いです。ここも場合分けが数多く存在しており、また対象となるのが、借地権者なのか借地権設定者なのか区別がしにくいところではありますが、宅建に合格するためには避けては通れません。がんばりましょう!

 

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