一括競売とは、土地に抵当権を設定したのち、抵当権設定者が抵当土地の上に建物を築造した場合に、抵当権者が土地ともに建物を競売できることを言います。
もともと、土地と建物は別々の不動産なので、土地に対する抵当権の効力は、建物には及びません。
しかし、土地だけの競売では、土地を落札しても建物は別の所有者が使用しており、土地を自由に使えないため、事実上困難であることと、建物を保護しようとの趣旨から存在する制度が一括競売となります。
簡単に言うと、土地と建物、セットで貰わないと困ります！というものですね。
ただし、元来抵当権は土地のみの抵当権で建物には効力は及ばないので、抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地についての代価のみで、建物の代価については優先弁済は受けられないことになっています。
