第三者と物権変動における関係について解説していきます。
まず、民法１７７条の「第三者は」、登記のないことを主張する正当な利益を有する者を意味しています。
では、それぞれの場合において解説していきましょう。
１．登記をしなければ対抗できない第三者の例
①不動産の賃借人
例えば、賃借人であるAさんが、自分が所有する建物を賃借人であるBさんに賃借していたが、その後、当該建物をCさんに売却してしまった場合、Cさんは、Bさんに対して登記がないと、所有権の取得を対抗することが出来ません。
②差押債権者
例えば、Aさんが自己所有の建物をBさんに売却した場合に、売却後に、Aさんの債権者のCさんが建物を差し押さえた時は、Bさんは、Cさんに対して、登記がないと、所有権の取得を主張することは出来ません。
２．登記をしなくても対抗できる第三者の例
登記がないことを主張する正当な利益を有しない者として、
①無権利者 ②不法占拠者 ③背信的悪意者 ④不動産登記法で定める者 ⑤相続人 ⑥不動産の前主
以上の６種類があります。
①無権利者
無権利者とはその名の通り、権利を有しない者のことをいいます。
無権利者に対しては、登記なくして所有権を主張できます。
②不法占拠者
不法占拠者には何ら権限はありません。
たとえ土地の売買をして買った先に不法占拠者がいても、一方的に所有権を主張することが出来ます。
③背信的悪意者
「背信的悪意者って何なの？」っていう質問が飛んできそうですね。
背信的悪意者とは、社会の秩序に反する目的で、契約を結ぶ人のことをいいます。
このような社会のルールを乱すような者は、保護に値せず、登記がないことを主張することが信義に反すると考えられます。
だから、背信的悪意者に対しては登記をしなくても、土地の所有権を主張することが出来ます。
④不動産登記法に掲げる第三者
詐欺又は強迫によって、登記の申請を妨げた者は、登記がなくても対抗することが出来ます。
また、他人のために登記を申請する義務がある者は、原則として、依頼者に対して、登記がないことを主張することは出来ません。
つまり、依頼者は、得意がなくても、対抗することが出来るということですね。
⑤相続人
相続人が土地の売主という立場を相続した場合、その土地の買主は、その相続人に対して登記がなくても自己の所有権を主張できます。
⑥不動産の前主
例えば、土地の譲渡が、Ａさん→Ｂさん→Ｃさんという順序で行われた場合、まだＡさんに登記があるとしても、ＡさんとＣさんは前主後主の関係になるので、Ｃさんは、Ａさんに対して、登記がなくても、自己の所有権を主張することが出来ます。
備考：宅建において、この章の重要は高めです。
