まずは趣旨から見ていきましょう。
１．規定の趣旨
未完成の宅地・建物に対して契約し、なおかつ手付金まで交付したのに、宅建業者が倒産してしまったら、契約もうやむやに、さらには手付金さえ返ってこないおそれが大きいのです。
このようなことを防止するため、宅建業法では、宅建業者が、自ら売主となって宅地・建物を一般購入者に販売する場合には、保全措置を講じてからでないと手付金などを受け取ることができないとして、一般購入者を保護しています。
２．制限の原則
宅建業者は、宅地・建物の工事の完了前後を問わず、売買で自ら売主となるものに関しては、金額について保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金などを受領してはいけません。
ここでいう手付金とは、代金の全部、または一部として授受される金銭および手付金その他の名義をもって授受される金銭で、代金に充当されるものであって、原則として契約の締結の日以後、宅地・建物の引渡前に支払われるものをいいます。
３．制限の例外
手付金等がどんなに小額でも保全措置を取るものとすると、手続きやこれに要する費用の拠出で宅建業者に過度の負担がかかります。
そこで、以下のように、例外的に保全措置を講じなくてよい場合が定められています。
・宅地・建物について買主への所有権移転登記がされたとき、または買主が所有権の保存登記をしたとき
・受領する（すでに受領した手付金等があるときはその額を加えた学）手付金等の額が以下の場合
～未完成物件～
・代金額の５％以下、かつ、１,０００万円以下。
～完成物件～
・代金額の１０％以下、かつ、１,０００万円以下。
４．宅建業者が保全措置を講じない場合
手付金等の保全措置を講じるべき場合なのに、宅建業者が講じなかった場合には、買主は、手付金等を支払わなくてかまいません。
５．保全の方法
未完成物件の場合には、
①銀行などによる保証
②保険事業者による保証保険
この２種類から保全の方法を選択することになります。
一方、完成物件の場合には、
①銀行等による保証
②保険事業者による保証保険
③指定保管機関による保管
この３種類から保全の方法を選択することになります。
～①銀行等による保証～
宅建業者が、手付金等を受領する前に銀行などとの間で保証委託契約を締結し、銀行などは、その保証委託契約に基づいて手付金なの返還債務を連帯して保証することを約する書面（保証証書）を、宅建業者を通して買主に交付します。
～②保険事業者による保証契約～
宅建業者が、手付金等を受領する前に、保険事業者（保険会社）との間で保証保険契約を締結し、保険証券またはこれに代わるべき書面を、宅建業者を通して買主に交付します。
～③指定保管機関による保管～
完成物件に関して、売主が買主から受領する手付金等を、当該物件の引渡しまでの間、第三者である指定保管機関が買主のために保管することによって保全します。
備考：宅建においてこの章は重要です。
